Ontwerp & Planuitwerking

Het ontwerp- en bouwproces wordt gezien als een continue dialoog tussen opdrachtgever, architect aannemer en andere specialisten. Een grondige analyse van de vraag van de opdrachtgever, de bestaande context en de financiële mogelijkheden vormt de basis van het ontwerpproces. Na de eerste gesprekken volgen verschillende fasen van planvorming waarin het ontwerp steeds verder wordt uitgewerkt. In elke fase wordt het plan getoetst aan budget, regelgeving, techniek en duurzaamheid. In ieder ontwerptraject onderscheiden we een of meer van de volgende fasen:

1 haalbaarheidsstudie globaal onderzoek naar (ver)bouwmogelijkheden
2 programma van eisen opstellen van uitgangspunten n.a.v. vraag opdrachtgever
3 voorlopig ontwerp ruimtelijk ontwerp, eerste vertaling van uitgangspunten
4 definitief ontwerp ruimtelijk ontwerp, verder uitgewerkt (materialen, regelgeving)
5 aanvraag omgevingsvergunning volledige traject van aanvraag omgevingsvergunning
6 technisch ontwerp / bestek technische uitwerking van ontwerp en opstellen bestek t.b.v. prijsvorming
7 prijs- en contractvorming begeleiding aanbesteding en keuze aannemer en contractvorming
8 uitvoering begeleiding tijdens de bouw, eventueel inclusief directievoering

1. Haalbaarheidsstudie: een studie waarin globaal wordt gekeken naar de mogelijkheden om te (ver)bouwen. Hierbij wordt een analyse gemaakt van de stedenbouwkundige randvoorwaarden (bestemmingsplan / beeldkwaliteitsplan en welstandsnota) en bouwkundige mogelijkheden. De studie kan worden vergezeld door een globaal stichtingskostenoverzicht.

2. Programma van Eisen: een ‘levend’ document dat wordt opgesteld om eenduidig alle eisen en wensen van de klant vast te leggen. Dit document is in veel gevallen de basis voor het voorlopig ontwerp.

3. Voorlopig ontwerp: op basis van de onder 1 en 2 genoemde documenten wordt in overleg een ontwerp gemaakt. Een of meerdere varianten worden uitgewerkt door middel van bouwkundige tekeningen, maquettes en visualisaties. Wanneer noodzakelijk wordt het voorlopig ontwerp middels een informatieplan voorgelegd aan verschillende gemeentelijke instanties. In veel gevallen wordt tevens een kostenraming opgesteld, door een externe kostendeskundige.

4. Definitief ontwerp: wanneer het ontwerp binnen budget is en de gemeentelijke instanties op hoofdpunten akkoord zijn, wordt een definitief ontwerp opgesteld. Het ontwerp wordt in deze fase, veelal in overleg met verschillende adviseurs (constructeur, bouwfysicus, etc), tot op detailniveau uitgewerkt.

5. Aanvraag omgevingsvergunning: het definitief ontwerp of het bestek vormt de basis voor de aanvraag van de omgevingsvergunning. In deze fase worden alle documenten (tekeningen en berekeningen) welke gevraagd worden door de gemeentelijke instanties opgesteld en ingediend. Ook wordt het ontwerp gepresenteerd aan de commissie welstand en monumenten. Zie ook: dienst Omgevingsvergunning.

6. Technisch ontwerp/bestek: het ruimtelijk ontwerp wordt uitgewerkt tot een technisch uitvoerbaar ontwerp. Alle materialen en afwerkingen aan binnen- en buitenzijde worden vastgelegd. Alle belangrijke details worden getekend. Dit resulteert in een complete contract set bestaande uit: tekeningen en een geschreven technische omschrijving(bestek) waarin het ontwerp, de gewenste kwaliteit en administratieve voorwaarden gedetailleerd zijn vastgelegd.

7. Prijs- en contractvorming: De opdrachtgever/klant wordt geadviseerd en begeleidt bij de keuze van de aanbestedingsvorm, de selectie van de aannemer en het opstellen van het contract.

8. Uitvoering: Voordat de bouw van start kan gaan, wordt het bestek in overleg met de geselecteerde aannemer uitgewerkt en vastgelegd in werktekeningen. Tijdens de uitvoering wordt de uitvoering op de bouw begeleidt en worden alle documenten en tekeningen van verschillende onderaannemers gecontroleerd en worden de financiën nauwlettend in de gaten gehouden. Zie ook: dienst Bouwbegeleiding.

Stoltenborg De Boer begeleidt elk bouwproject bij voorkeur van initiatief tot oplevering. Zo hebben we de meeste controle over het proces en kunnen we de hoogste kwaliteit bereiken. Het aantal relevante fasen verschilt per project, in veel gevallen wordt slechts een deel van bovenstaand traject doorlopen. U kunt opdracht per fase – of aantal fasen – verlenen.